Бухгалтерия агентства недвижимости: что считать выручкой

Через счёт агентства недвижимости проходят деньги клиентов, а зарабатывает оно на вознаграждении. Когда эти две суммы смешиваются в учёте, агентство платит налог с чужих денег и досрочно теряет право на упрощёнку.

Коротко

В агентстве недвижимости доходом признаётся вознаграждение агентства, а не вся сумма, прошедшая через его расчётный счёт. Основание это подпункт 9 пункта 1 статьи 251 Налогового кодекса: имущество, поступившее агенту в связи с исполнением поручения, доходом не является. Чтобы этим правилом можно было воспользоваться, нужен агентский договор и отчёты агента, а не один акт на общую сумму.

Выручка или транзит: цена ошибки

Агентство принимает от покупателя деньги, часть передаёт продавцу, часть оставляет себе. В выписке банка это выглядит как одно поступление, и соблазн поставить всю сумму в доход велик, особенно когда учёт ведут по выписке.

Последствий два, и оба неприятные. Первое это завышенный налог: на упрощёнке с объектом «доходы» он считается со всей суммы, включая чужие деньги. Второе серьёзнее: выручка это ещё и лимит для применения упрощёнки, и агентство слетает с режима на суммах, которых оно никогда не зарабатывало.

По гражданскому праву опора здесь на статьи 1005 и 1011 Гражданского кодекса: агент действует за счёт принципала, и полученное для принципала агенту не принадлежит.

Что должно быть в документах, чтобы схема работала

Одного названия «агентский договор» недостаточно. Нужен сам механизм, зафиксированный документами.

В договоре описывается поручение, порядок расчётов и размер вознаграждения. По итогам исполнения агент представляет отчёт, в котором видно, какая часть денег передана принципалу, а какая осталась вознаграждением. Отчёт подкрепляется первичными документами.

Если отчётов нет, а есть только акт на общую сумму, разделить транзит и доход нечем. Инспекция в такой ситуации читает поступление целиком как выручку, и возразить по существу нечего.

Задатки и авансы

Задаток от покупателя лежит на счёте агентства, но принадлежит не ему. В выписке он выглядит так же, как любое другое поступление.

Без отдельного учёта такие суммы автоматически попадают в налоговую базу. Отделяются они не в конце квартала, а в момент поступления, по назначению платежа и договору.

Тот же порядок касается сумм, которые агентство держит до сделки и возвращает при её срыве. Это обязательство перед клиентом, а не доход.

Как оформлены риелторы

Риелторы работают на проценте, поэтому их часто оформляют как самозанятых или по гражданско-правовому договору.

Это допустимо, пока отношения действительно гражданские. Если риелтор сидит в офисе агентства по графику, подчиняется руководителю отдела и получает фиксированную часть независимо от сделок, отношения имеют признаки трудовых и могут быть признаны таковыми по статье 19.1 Трудового кодекса.

При работе с самозанятыми чек по каждой выплате обязателен, иначе выплата не принимается в расходы.

Расходы на продвижение объектов

Размещение на площадках, съёмка, обработка фотографий и реклама составляют заметную часть затрат агентства.

Принимаются они, если обоснованы и подтверждены документами, как требует статья 252 Налогового кодекса. На практике проблема почти всегда одна: оплата прошла с личной карты риелтора, а закрывающих документов на агентство нет.

Решается это заранее: договоры с площадками заключаются на агентство, оплата идёт с расчётного счёта или корпоративной карты, а личные траты сотрудников возмещаются по авансовому отчёту с приложением документов.

Раздел о НПД сверён с разъяснениями ФНС 05.10.2026. Применимость режима зависит от фактических услуг и договора.

ФНС: кто не вправе применять НПД

Частые вопросы

Мы работаем по агентскому договору. Что ставить в доход?

Только вознаграждение агентства. Деньги, полученные для принципала и переданные ему, доходом не признаются. Но подтвердить это должны договор и отчёты агента, иначе разделить суммы будет нечем.

Задаток покупателя это доход?

Нет, это обязательство перед клиентом. Он не включается в налоговую базу, но требует отдельного учёта с момента поступления, а не разбора в конце квартала.

Риелторы у нас самозанятые. Есть риск?

Да. Сначала проверяют допустимость НПД для фактических услуг: посредничество по агентскому договору, комиссии или поручению для этого режима запрещено. Отдельно оценивают признаки трудовых отношений. Статус самозанятого и чек не заменяют проверку договора.

Можно ли принять расходы на размещение объектов, если платил риелтор со своей карты?

Можно, если оформлен авансовый отчёт и есть документы от площадки. Без документов расход не принимается независимо от того, кто платил.